1. Новости >
  2. Что лучше и надежнее? Заключить ДДУ или вступить в ЖСК?

Что лучше и надежнее? Заключить ДДУ или вступить в ЖСК?

Покупатели квартир в новостройках сталкиваются перед выбором, купить квартиру у застройщика по договору долевого участия (ДДУ), или же вступить в жилищно-строительный кооператив(ЖСК) и после оплаты накопительных взносов — оформить право собственности на свое новое жилье.

«Долевое строительство», или как говорят иначе — «долевое участие в строительстве жилья», это одна из форм инвестиционной деятельности, которая под собой подразумевает привлечение личных средств будущих владельцев квартир (участников долевого строительства). Привлеченные денежные средства застройщик, которым могут быть строительная организация или инвестиционная компания, направляет на строительство объекта недвижимости. По завершению процесса строительства, вновь созданный объект недвижимого имущества вводится в эксплуатацию и передается застройщиком своим дольщикам. Инвестиционная деятельность предполагает получение прибыли. В конечном итоге застройщик, используя средства дольщиков, по исполнению своих обязательств перед ними, получает прибыль, а дольщики получают построенное жилье. Обязательства друг перед другом стороны закрепляются договором долевого участия (ДДУ), который подлежит обязательной государственной регистрации.
С точки зрения правового регулирования — договор долевого участия заключается между покупателем и застройщиком на основании закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В нём прописываются основные моменты, такие как стоимость квартиры, сроки оплаты, обязанности застройщика перед покупателями и покупателя перед застройщиком, сроки сдачи дома в эксплуатацию, ответственность сторон и другие существенные условия.
«Жилищно-строительный кооператив» (ЖСК) представляет собой объединение лиц, целью которых является удовлетворение своих потребности в жилье. Лицами могу быть как граждане, так и организации. Объединение создается на добровольной основе. Важный момент: члены ЖСК участвуют в строительстве — используют свои средства. Таким образом, жилищно-строительный кооператив по своей сути является застройщиком.

Обязательства между членами кооператива и самим ЖСК закрепляются Уставом жилищно-строительного кооператива, а так же договором паенакопления. Последний, в отличие от договора долевого участия, не подлежит обязательной государственной регистрации.
Договор паенакопления заключается на основании того же закона 214-ФЗ, что и договор долевого участия, а также гражданского кодекса РФ (ГК РФ), Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».
Деятельность ЖСК направленная на строительство объекта недвижимости не предполагает получение прибыли. По завершении строительства, члены ЖСК, при условии полной выплаты ими паевых взносов получают жилье в собственность. Что касается права на управления домом, то оно переходит в ЖСК автоматически, сразу после окончания строительства.ЖСК не предполагает извлечение прибыли от своей деятельности, поэтому стоимость квартиры вытекает из её фактической себестоимости. Кроме того, есть еще один момент, в значительной степени влияющий на ценообразование. Паевые, а также вступительные и членские взносы, полученные от членов жилищно-строительного кооператива, носят целевой характер, поэтому они не облагаются НДС (пп. 4 п. 3 ст. 39, пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ). А вот договор долевого участия не воспринимается законом 214-ФЗ в качестве инвестиционного, соответственно застройщик вынужден закладывать в стоимость квартиры НДС, что увеличивает её стоимость.
Жилищно-строительные кооперативы могут  создавать строительные компании, которые с ними заключают инвестиционный договор. Строительство осуществляет строительная компания, а кооператив привлекает средства пайщиков.  Если кооператив создан после декабря 2011 года, он самостоятельно должен выступать застройщиком, то есть организовать строительный процесс и владеть земельным участком на правах собственности или аренды. Что касается строительной компании, то она должна, в свою очередь, иметь  свидетельство о допуске к строительным работам, которое выдается в соответствии с действующими нормами и стандартами СРО (саморегулируемой организации).ЖСК как организационно-правовую форму объединения граждан для строительства очень часто используют обманутые дольщики, желающие достроить своё жильё после того, как недобросовестные застройщики, привлекавшие их средства по договору долевого участия (ДДУ), прекращают строительство.

Государственная функция по осуществлению контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов, а так же прочих объектов недвижимости в Севастополе возложена на  Департамент капитального строительства. Своим приказом от 27 сентября 2016 г. N 125-а/2016 «Об утверждении административного регламента исполнения государственной функции по осуществлению контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» им утвержден административный регламент исполнения государственной функции по осуществлению контроля — как по схеме долевого строительства, так и по схеме ЖСК.
Мероприятия по контролю проводятся в форме плановых и внеплановых проверок, документарных и выездных. Для проверок, помимо должностных лиц Департамента могут привлекаться эксперты, а так же экспертные организации.
По результатам проведенных контрольных мероприятий контролирующими органами составляется акт.

Если в ходе проверки выявляются нарушения, то выдаются предписания об их устранении либо составляются протоколы об административных правонарушениях. В случае обнаружения грубых нарушений — контролирующий орган может обратиться с исковым заявлением в районный  суд.

В данном регламенте приводятся перечень нормативных правовых актов, в соответствии с которыми и на соответствие которым проводятся проверки, а так же другая необходимая справочная информация. Четко оговорены последовательность осуществления административных процедур, порядок и формы контроля за исполнением государственной функции, установлен порядок разрешения возможных споров.
Деятельность ЖСК, в отличие от долевого строительства контролируется еще и ревизионной комиссией, состоящей из членов ЖСК, которая должна проводиться не реже одного раза в год. Член ЖСК вправе ставить вопрос о проведении контрольной проверки в любое время работы кооператива, чего не может требовать дольщик у застройщика.

Деятельность ЖСК намного более прозрачна по сравнению с долевым строительством.
ЖСК – это форма покупки квартиры путем вступления в жилищно-строительный кооператив. Представляет собой добровольное объединение людей на основе членства в целях постройки собственного жилья. Договор паенакопления не подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Плюсы  ЖСК:

— Быстрое оформление правоотношений между сторонами. Так как договор паенакопления с членом кооператива не регистрируется в Росреестре, исчезает сложность оформления.

— Члену кооператива может предоставляться длительная рассрочка. Платежи за квартиру не ограничиваются готовностью объекта недвижимости, а могут быть распределены на более долгий период по времени.

— Члены ЖСК имеют право контролировать ход строительства объекта недвижимости. Они имеют доступ к документации, могут сами выбирать руководство ЖСК.

— Члены ЖСК имеют возможность проживание и эксплуатации построенного жилья до внесения всей суммы паевых взносов в кооператив.

— ЖСК, может существенно снизить коммунальные расходы собственников жилья в ходе его эксплуатации.

Яндекс.Метрика